賃貸物件の定期借家とは？中途解約と更新について解説

賃貸物件は、契約期間の満了とともに退去しなければ種類の契約があるのをご存じですか。
ほとんどの賃貸借契約は契約満了とともに更新できる仕組みになっていますが、ごく稀に契約更新できない契約もあるので、あらかじめ注意が必要です。
本記事では、定期借家とはなにかお伝えしたうえで、一般的な契約における中途解約と契約更新について解説します。

定期借家とはなにか

賃貸物件を探す際、契約形態として「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類が存在します。
ここでは、両者の主な相違点や契約更新の有無、契約期間が1年未満の場合の取り扱いについて解説します。

違い

「定期借家契約」と「普通借家契約」は、契約期間や更新の有無、契約終了時の手続きなどにおいて大きな違いがあります。
普通借家契約は、契約期間が満了しても、貸主からの正当な理由がない限り、契約が自動的に更新されるのが一般的です。
一方、定期借家契約は、契約期間が満了すると基本的に更新されず、そのまま契約が終了します。
このため、定期借家契約では、契約終了時に再契約を希望する場合、貸主と借主双方の合意が必要となります。
また、定期借家契約を締結する際には、契約前に書面で更新がない旨を説明しなくてはいけません。

契約更新の有無

普通借家契約では、契約期間が満了しても、借主が引き続き居住を希望し、貸主に正当な理由がない限り、契約は自動的に更新されます。
これに対し、定期借家契約では、契約期間の満了により契約が終了し、更新はおこなわれません。
ただし、契約終了後に再契約を行うことは可能であり、その際には新たな契約手続きが必要となります。
また、定期借家契約では、契約期間が1年以上の場合、貸主は契約終了の1年前から6か月前までの間に、契約が終了する旨を通知する義務があります。

契約期間が1年未満

普通借家契約では、契約期間を1年未満と定めた場合、法律上は期間の定めがない契約とみなされます。
しかし、定期借家契約では、契約期間に上限や下限は設けられておらず、1年未満の契約期間を設定することも可能です。
そのため、短期間の賃貸を希望する場合や、特定の期間だけ住まいを提供したい場合には、定期借家契約が適しています。
ただし、契約期間が1年未満の場合でも、契約前に更新がない旨を書面で説明する義務があります。
定期借家契約と普通借家契約の違いを理解することで、自分のライフスタイルやニーズに合った契約形態を選択することが可能です。
契約前には、契約内容や期間、更新の有無などをしっかり確認し、納得のいく住まい選びをおこないましょう。

定期借家契約の賃貸を中途解約できるのかどうかについて

定期借家契約は、契約期間が明確に定められ、原則として期間満了まで解約できない契約形態です。
ここでは、定期借家契約の中途解約に関する基本的な考え方と、解約を可能にする特約や法的権利について解説します。

原則として中途解約はできない

定期借家契約は、契約期間が満了すると自動的に終了し、基本的に契約更新がないことが特徴です。
また、契約期間中の中途解約は、原則として認められていません。
貸主と入居者の双方が契約期間を守り、期間満了まで契約を履行する義務があります。
ただし、契約書に特別な条項が設けられている場合や、法的に認められた特定の事由がある場合には、中途解約が可能となることがあります。

解約権留保特約の活用

定期借家契約において、契約期間中の中途解約を可能にするためには、「解約権留保特約」を契約書に盛り込む必要があります。
この特約を設けることで、貸主または入居者が特定の条件下で解約を申し入れる権利を持つことができます。
たとえば、入居者が転勤や長期入院など、やむを得ない事情で居住が困難になった場合に解約を認める条項を設定することが考えられるでしょう。
ただし、この特約の有効性や具体的な内容については、契約時に双方で十分に協議し、明確に定めておくことが重要です。

法的に認められた中途解約権

定期借家契約において、入居者には法的に中途解約が認められる場合があります。
借地借家法第38条第5項では、入居者が、転勤や療養、親族の介護など、やむを得ない事情により居住の継続が困難となった場合、貸主に対して1か月以上前に通知することで解約が可能です。
この場合、貸主の同意は不要であり、入居者の一方的な意思表示で解約が成立します。
ただし、この権利を行使するためには、契約書にその旨が明記されている必要があります。
契約締結時に、この条項が含まれているかを確認しましょう。
定期借家契約の中途解約は、原則として認められていませんが、解約権留保特約の設定や法的に認められた事由がある場合には可能となることがあります。
契約締結時には、これらの点を十分に確認し、双方の合意のもとで契約内容を明確にしておくことが重要です。
また、解約を検討する際には、専門家に相談することをおすすめします。

定期借家契約を契約更新できるのかどうかについて

契約終了後も同じ物件に住み続けるには、貸主との間で新たな契約、いわゆる「再契約」を締結する必要があります。
ここでは、更新を拒否されるケース、再契約の手続き、貸主の了承が必要な点について解説します。

更新を拒否されるケースと貸主の通知義務

定期借家契約では、通常の借家契約のように、貸主が更新を拒否する概念が存在せず、期間満了によって自然に契約が終わります。
ただし、契約期間が1年以上の場合、貸主には、契約終了の1年前から6か月前までに、契約が終了する旨を入居者に通知する義務があります。
この通知を怠った場合、貸主は契約終了の主張ができない可能性があり、入居者が契約終了後も居住を継続するケースが生じることが考えられるでしょう。
そのため、先述の期間に、貸主から契約終了の通知が来ることを覚えておきましょう。

再契約：新たな契約として取り交わす手続き

契約期間満了後も同じ物件に住み続けることを希望する場合、貸主と入居者の双方が合意すれば、再契約を締結することが可能です。
再契約は、新たな契約として扱われるため、契約内容や条件について再確認し、書面で取り交わさなくてはなりません。
さらに、再契約を締結する際には、定期借家契約としての要件を満たすために、契約書のほかに定期借家契約であることを説明する書面が交付されます。
また、対面やテレビ電話などで、定期借家契約の説明が求められるため、これらの手続きを適切におこなうことで契約の有効性が保証されます。
これらの手続きを怠ると、再契約が無効になる可能性もあるため、貸主と入居者の双方でしっかりと確認することが大切です。

貸主の了承と双方の合意が必要な理由

再契約をおこなうためには、貸主の同意が不可欠であり、貸主が再契約を希望しない場合、入居者は契約満了後に物件から退去する必要があります。
再契約の条件や契約期間に関しては、貸主と入居者の間でしっかりと協議をおこない、双方が納得した上で契約を締結することが望ましいです。
再契約の際には、契約書の内容や特約事項を十分に確認し、もし不明な点や疑問があれば、事前に貸主や不動産会社に相談することが勧められます。
このように、貸主の了承を得た上で、契約内容に納得して再契約を進めることで、スムーズでトラブルのない契約が成立します。
定期借家契約では、契約終了後に再契約を希望する際、貸主の了承と適切な手続きが不可欠です。
契約内容や手続きについて十分に理解し、貸主と良好なコミュニケーションを取ることで、再契約をスムーズに進めることが可能となります。

まとめ

定期借家契約は、契約期間が満了すると基本的に更新されず、そのまま契約が終了します。
ただし、貸主との間で新たに再契約を締結することで、契約終了後も同じ物件に住み続けることが可能です。
再契約の条件や契約期間に関しては、貸主と入居者の間でしっかりと協議をおこない、双方が納得した上で契約を締結しましょう。