IT重説とは？書類準備や実施当日のやり方の流れと注意点を解説

以前は重説は対面でおこなうことが基本でしたが、近年の宅建業法改正によりオンライン化、いわゆるIT重説が可能になりました。
IT重説は、遠隔地に住んでいる方や外出が難しい方が不動産契約をする場合の負担軽減に役立ちます。
そこで今回は、IT重説とはなにか、書類準備や実施当日のやり方と流れ、IT重説を実施する場合の注意点を解説します。

IT重説とは？

初めて賃貸物件を借りる方にとってはそもそも重説とはなにか、疑問に思われるかもしれません。
ここでは、重要事項説明（重説）の概要とIT重説の概要、IT重説が認められる条件について解説します。

重要事項説明（重説）の概要

重説とは、重要事項説明の略です。
重要事項説明は宅地建物取引業法により、不動産売買や賃貸借契約において必ずしなければいけない説明として定められているものです。
契約時の説明不足により、不動産の買主や借主が不利益を被ることを防ぐ目的があります。
重説の内容には、以下が含まれます。

●登記記録の内容
●法令による制限
●建物の整備状況
●契約解除に関する内容
●損害賠償や違約金について

重要事項説明は、国土交通省が提供するガイドラインに沿っておこなわれるのが一般的です。
宅地建物取引士が重要事項説明書を作成、入居予定者に交付したうえで口頭で説明をおこなうことが求められています。

IT重説の概要

IT重説とは、重要事項説明を対面ではなくビデオ通話などのオンライン形式でおこなうことを指します。
重説は従来、対面でおこなうことが原則でしたが、宅建業法改正により2017年10月1日から賃貸取引、2021年からは売買取引においてオンライン化が可能になりました。
2022年の宅建業法改正では、書面交付の義務もなくなって電子書類が使用できるようになり、現在は不動産取引のすべての工程がオンライン上で完結可能となっています。
IT重説の導入が進んだ背景として、従来の対面式では現地まで赴くことが難しい方もおり、利便性が低い点が挙げられます。
導入にあたり、まず社会実験がおこなわれ、オンライン化しても支障がないことが認められた後に法改正へと進みました。
コロナ禍では非接触の利点が大きく、さらに導入が広がった運びとなっています。

IT重説が認められる条件

IT重説を実施するには、法令で定められている条件に従う必要があります。
条件の一部としては、以下が挙げられます。

●宅地建物取引士がおこなう
●双方向通話ができるIT環境で実施する
●重要事項説明書を事前に送付する（電子書類でも良い）
●説明開始前に書類とIT環境が整っていることを確認する
●宅地建物取引士証を画面上で視認する

IT重説をおこなうには、不動産会社側のシステム整備が必要となるため、会社により実施しているところと実施していないところがあるのが現状です。

IT重説のやり方の流れ

重要事項説明は、賃貸物件においては借主が審査通過し、賃貸借契約を結ぶ前のタイミングでおこないます。
ここでは、IT重説の事前準備、実施当日、実施後に分けて、やり方の流れを解説します。

IT重説の事前準備

賃貸物件の審査に通過したら、不動産会社から重要事項説明書が送付されます。
重要事項説明書は郵送もしくは電子書類の形で受け取れますが、書類が手元に届かないと手続きが進められないため、しっかり受け取れる方法を選びましょう。
書類を受け取ったら中身を確認することも大切です。
不動産会社とIT重説を受ける日程の調整をする必要もあります。
IT重説は宅地建物取引士がいないと実施できないため、予約が欠かせません。
日時が決まったら、テレビ通話が可能な端末を用意し、問題なく使用できることを確認しておきましょう。
不動産会社によっては、専用アプリのダウンロードを求められる場合もあります。

IT重説実施当日

予約した日時になったら、不動産会社の担当者から連絡が来ます。
案内に従い、ビデオ通話の音声や映像に乱れがないかを確認しましょう。
重要事項説明を開始する前には、宅地建物取引士証の提示が義務付けられています。
画面上の担当者の顔と、宅地建物取引士証の写真が一致しているかの確認をしっかりおこないましょう。
次に担当者による重要事項説明がおこなわれます。
手元の重要事項説明書と照らし合わせながら内容を確認し、不明点があれば必ず質問して明確にするようにしましょう。

IT重説実施後

IT重説実施後は、内容に納得できたら重要事項説明書に署名捺印をし、返送する必要があります。
返送時に住民票や身分証のコピーが必要となるケースもあります。
事前に返送先住所や何を同封するかについて、不動産会社に確認しておきましょう。
また、署名は消せるフリクションペンなどは使わないようにご注意ください。
記名を間違えた場合でも、修正テープは使用せずに、訂正箇所に二重線を引き、訂正印を押して処理します。

IT重説における注意点

IT重説には利便性において多くのメリットがありますが、現地で対面しないゆえに注意しなければいけない点もあります。
ここでは、IT重説における注意点を解説します。

カメラ・マイクONの状態で実施する

国土交通省が定めるガイドラインのなかで、IT重説実施の条件のひとつに双方向のやり取りができる通信環境が挙げられています。
重要事項説明は、不動産取引において後々のトラブル発生を防ぐ重要なステップです。
そのため、説明をする不動産会社側だけでなく、入居者側も音声と映像が確認できる状態で参加する必要があります。
自宅や自分の顔を映し出したくない方もいるかもしれませんが、重要な手続きのため、必ずONにしましょう。

録画・録音は同意が必要

IT重説のガイドラインによると、録画・録音は双方合意のもとに実施することが定められています。
重要事項説明には、物件の状態や入居後の貸主の責任範囲などの説明も含まれるため、記録に残しておきたいと考える方もいるでしょう。
その場合は、不動産会社に録画・録音したい旨を伝え、許可を取るようにします。
重要事項説明には、個人情報も含まれており、録画・録音後のデータの使用は個人情報保護法に則っておこなわなければなりません。
不動産会社側も同様にデータは慎重に扱うため、入居者は安心してオンライン通話に参加できます。

できれば内覧には行く

IT重説を利用すれば、賃貸借契約のすべての工程をオンラインで完結させることも可能です。
しかし、重説はオンラインで実施するとしても、内覧は可能な限り現地まで行くことをおすすめします。
物件を実際に見ないで契約すると、イメージと違っていたなどのトラブルが発生しやすいデメリットがあります。
また、現地に行けない事情がある場合でもオンライン内覧を活用し、詳細な点までしっかりと確認したうえで契約に進む必要があるでしょう。

不明点はしっかり質問する

重要事項説明は、不動産の専門的な内容が多く含まれており、一般の方には聞きなれない言葉も出てきます。
不動産会社の担当者は、一般の方がわかりやすいよう細かく丁寧に説明する必要があります。
ただし、IT重説の場合、対面に比べて互いの表情などが確認しにくく、どの程度理解できているかが判断が難しいケースもあるでしょう。
そこで、入居者側も説明に対して反応を示し、不明点は自分から積極的に尋ねることが大切です。
重要事項説明の内容を十分に理解することは、入居後のトラブルを避けるうえで欠かせません。

まとめ

IT重説とは、不動産契約前の重要事項説明をビデオ通話でおこなうことを指します。
事前に重要事項説明書を受け取り、日時を調整したうえで、ビデオ通話で説明がおこなわれるのがIT重説のやり方です。
IT重説の注意点は、カメラ・マイクONの状態で実施すること、録画・録音は同意を求めることなどです。