定期借家契約とは？メリット・デメリットや普通借家契約との違いをご紹介

賃貸物件を探しているときに「定期借家契約」と記載がある物件を目にした経験がある方もいらっしゃると思います。
定期借家契約とはどのような契約形態なのか、普通の賃貸借契約とどう違うのか、疑問に思っている方もいるでしょう。
今回は、賃貸物件における定期借家契約とはどのようなものなのか、そのメリットやデメリット、普通借家契約との違いについて解説します。

「定期借家契約」と「普通借家契約」の違い

賃貸物件を契約する場合に、比較的よくみられるのは「普通借家契約」です。
しかし「定期借家契約」が普通借家契約とどう違うのか、実際に経験していないとよくわからないものです。
ここからは、定期借家契約と普通借家契約の違いについて解説します。

定期借家契約とは

定期借家契約とは、賃貸物件の契約期間満了を迎えると、更新されずに契約が終了する契約のことです。
物件の契約時に期間があらかじめ決められているので、その期間が終われば契約が終了し、退去しなければなりません。
よくある例として、オーナーがもともと住んでいた家を、転勤などの理由で限られた期間だけ貸し出したいケースなどがあります。
定期借家契約にしておけば、期間が終わればまた戻ってきて自分が住めるのでオーナーにとっては安心です。
オーナー側が契約期間に融通がきくため、その分普通借家契約にくらべて家賃が安くなる傾向があります。

普通借家契約とは

普通借家契約は、契約期間が過ぎても自動更新される借家契約です。
通常2年ごとに更新を迎えますが、そのときに入居者が引き続き住み続けることを希望すれば、契約の更新が可能です。
これは借主を保護するための決まりであり、何も問題がないのに契約が終了したからと強制的に退去させられることはありません。
普通借家契約は、オーナーは契約期間を自由に決められないので、基本的には長期的に貸す前提で家賃の金額設定がされている場合が多いです。

定期借家契約の再契約とは

定期借家契約では、更新がないため、原則として契約期間が終了すれば退去しなければなりません。
しかし、入居者がそのまま住み続けたいと希望して、オーナーが許可した場合は、更新ではなく再契約を結ぶことになります。
ただし、これはオーナー側がその物件をまだ使用する予定がないなど、オーナー側の事情が許す場合に限られます。
また、入居中に家賃の滞納などがあった場合も、オーナー側に拒否される可能性があるので注意が必要です。

定期借家契約の賃貸物件に住むメリット

定期借家契約の賃貸物件には、定期借家契約ならではのメリットもたくさんあります。
ここからは、定期借家契約の賃貸物件に住むメリットとはなにかを解説します。

家賃が安く設定されている

定期借家契約の賃貸物件は、オーナーの希望に合わせて期間が限定されているため、その分家賃が安く設定されているケースがあります。
同じような広さの物件なら、普通借家契約よりも定期借家契約のほうが安く借りられるので、家賃を節約できる点がメリットです。
さらに、定期借家契約では、賃貸用の物件ではなく、もともとオーナーが自分で住むために建てた物件を貸し出すケースもあります。
その場合、一般的な賃貸物件よりもより充実した設備や質の高い物件に住める可能性があります。
期間が限定されていても構わない方なら、定期借家契約の物件も候補に入れて検討してみるのも良いでしょう。

迷惑行為をする入居者が少ない

定期借家契約の賃貸物件では、更新がないため、迷惑行為をする入居者が少ない点はメリットといえます。
普通借家契約の場合、入居者が希望すれば何度でも更新して住み続けられるため、騒音を出すなど迷惑行為をする入居者でも、長く住み続ける可能性があります。
しかし、定期借家契約の賃貸物件なら、もし入居者が再契約を希望したとしても、オーナーが同意しなければ再契約はできません。
迷惑行為をする入居者の場合、オーナーは再契約を見送る可能性が高いでしょう。
そのため、迷惑行為をする入居者が少なく、安心して住める物件だといえます。

短期間で借りられる

定期借家契約の賃貸物件は、場合によっては1年以下の短い期間での契約もあるため、短期間だけ賃貸物件を借りたいと考えている方にとってはメリットが大きい物件です。
一般的な普通借家契約だと、基本は2年更新となるため、短い期間だけ住まいを借りたい場合には少し不便です。
しかし、定期借家契約の賃貸物件なら、もともと短期間での契約を前提としていて、更新もないので、借りやすいといえます。
たとえば、単身赴任で1年間だけ住むのに物件を探している方や、家を建て替えるので半年だけ住みたい方などには、定期借家契約の条件はメリットといえるでしょう。

定期借家契約の賃貸物件に住むデメリット

定期借家契約の賃貸物件にはさまざまな制限があり、場合によってはデメリットともいえるため、契約する前にしっかり確認しておくことが重要です。
ここからは、定期借家契約の賃貸物件に住むデメリットとはどのようなものか解説します。

途中解約ができない

定期借家契約では、原則として途中解約ができない点がデメリットといえます。
契約を結んだときに定めた期間内で、入居者が途中で引っ越しをしたいと希望して解約を申し込んでも、基本的には解約できません。
ただし、契約を結んだときに、特約として中途解約ができる条項があれば、解約できるケースもあります。
また、居住用物件で床面積が200㎡未満の場合は、転勤や療養、親族の介護などやむを得ない事情により入居者が自己の生活の本拠として使用困難となったケースであれば中途解約の申し入れが可能です。

再契約できない場合がある

定期借家契約の賃貸物件は、更新できない決まりとなっているため、契約期間が満了したら退去しなければなりません。
もし住み続けたいと希望した場合、オーナーと相談のうえ、もし両方が合意すれば、再契約の形で住み続けることは可能です。
ただし、これはオーナーの合意が必要なので、再契約できない場合も多くある点はデメリットといえるでしょう。

いつまで住めるかわからない

定期借家契約の賃貸物件は、いつまで住めるかわからない点がデメリットといえます。
普通借家契約の場合、入居者は保護されているため、希望する限り基本的には住み続けることが可能です。
しかし、定期借家契約は、オーナーがいずれは出ていってもらう前提で貸している物件であり、オーナー側の自由度が高い契約といえます。
そのため、その物件が気に入って、長く住み続けたいと思った場合でも、オーナーの都合によっていつまで住めるかわからないのは大きなデメリットです。
ただし近年では、再契約を前提とした定期借家契約の賃貸物件も出てきています。
たとえば、使用期間としての定期借家契約で、その期間内に問題が発生すれば契約を更新せずに退去してもらい、問題がなければ再契約を結ぶものです。
もし、このような物件で家賃が相場よりも安い物件なら、検討してみる価値はあるといえるでしょう。

まとめ

定期借家契約とは、賃貸物件の契約期間満了を迎えると、更新されずに契約が終了する契約を指し、希望すればいつまでも更新が可能な普通借家契約とは違います。
定期借家契約のメリットは、家賃が安く設定されているケースが多い、迷惑行為をする入居者が少ない、短期間で借りられる点です。
定期借家契約のデメリットとして、途中解約ができない、再契約できない場合がある、いつまで住めるかわからない点が挙げられます。